[필답형] 건설사업관리(CM; Construction Management)

안녕하세요, 토목시공기술사 시험을 준비하는 수험생 여러분!  꿈꾸는 돼지 입니다.

오늘은 **건설사업관리(CM, Construction Management)**에 대해 알아볼까 합니다.

쉬우면서도 어려운 문제입니다. 쓰기에는 쉬울듯 합니다만 막상 쓰려면 특징이나 어필할만한 것들이 다소 방대하거나 난해하기 때문이죠.

먼저 정의와 기획부터 시공, 유지관리까지 업무흐름을 이해하고 경험적인 것들도 나열하면 훌륭한 답안이 될것 같습니다.

 

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#### **건설사업관리(CM)란 무엇인가요?**

건설사업관리(CM)는 건설 프로젝트의 전 과정을 체계적으로 관리하는 전문 서비스입니다.

**기획, 설계, 조달, 시공, 유지관리**까지 아우르며, **공사비 절감**, **공기 단축**, **품질 향상**을 목표로 발주자를 지원하죠.

한국 건설산업기본법에서는 CM을 이렇게 정의합니다:

> “건설공사에 관한 기획, 타당성 조사, 분석, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리, 평가, 사후관리 등을 수행하는 것”

쉽게 말해, CM은 발주자의 조력자입니다. 프로젝트를 성공으로 이끌기 위해 비용, 일정, 품질을 최적화하는 역할을 합니다.

국내에서는 1990년대 **성수대교 붕괴**와 **삼풍백화점 사고** 이후 부실시공 문제를 해결하고자 CM이 도입되었고,

**인천국제공항** 프로젝트를 통해 본격적으로 활용되었답니다.

픽사베이

#### **CM의 특징과 계약 방식**

 CM의 핵심은 **발주자 중심** 관리입니다.

발주자의 이익을 극대화하기 위해 **BIM(Building Information Modeling)**, **VE(Value Engineering)**, **Fast Track** 같은 선진 기술을 활용하죠. CM은 크게 두 가지 계약 방식으로 나뉩니다:

1. **용역형 CM(CM for Fee)**  
   - 발주자를 대리해 기획, 설계 검토, 시공 관리 등을 수행합니다.
   - 고정 용역비를 받고, 시공 책임은 지지 않습니다.
   - 주로 공공사업에서 사용되죠.

2. **시공책임형 CM(CM at Risk)**  
   - 설계 단계에서 관리 업무를 수행한 뒤, **최대 보증가격(GMP, Guaranteed Maximum Price)**을 설정합니다.
   - 시공까지 책임지며, 공사비 절감분을 발주자와 공유합니다.
   - 설계와 시공의 연계성이 큰 장점입니다.

#### **CM의 주요 업무**

CM은 프로젝트 전 단계에서 다양한 역할을 수행합니다. 각 단계별로 어떤 일을 하는지 알아볼게요:
- **기획 단계**: 타당성 조사, 사업비 계획 수립.
- **설계 단계**: 설계 검토, VE로 비용 최적화, 설계 변경 최소화.
- **조달 단계**: 입찰 관리, 계약 체결 지원.
- **시공 단계**: 공정·품질·안전·원가 관리, 클레임 대응.
- **유지관리 단계**: 준공 검토, 하자 보수, 사후 평가.

이 과정을 통해 발주자의 리스크를 줄이고 프로젝트 성공 가능성을 높입니다.

#### **CM의 장점과 한계**

**장점**은 무엇일까요?
- **공사비 절감**: 설계 단계에서 시공성을 검토해 오류와 변경을 줄입니다.
- **공기 단축**: Fast Track 방식으로 설계와 시공을 병행할 수 있습니다.
- **투명성**: Open Book 방식으로 공사비를 투명하게 관리합니다.
- **품질 향상**: 전문적인 품질 관리로 신뢰도를 높입니다.

**한계**도 알아둬야겠죠?
- **초기 비용 부담**: CM 수수료(총사업비의 2~6%)가 발생합니다.
- **책임 소재 불명확**: 발주자와 CM 간 권한 분쟁이 생길 수 있습니다.
- **전문 인력 부족**: 국내 CM 제도와 인력 기반이 아직 미흡합니다.

픽사베이

#### **국내외 CM 사례**

실제 사례를 통해 CM의 중요성을 이해해볼게요:
- **국내**: **인천국제공항**, **고속철도(KTX)** 같은 대형 공공사업에서 CM이 활용되었습니다. 공사비 절감과 공기 단축 효과로 큰 성과를 거뒀죠.
- **국외**: 미국에서는 1960년대부터 대형 프로젝트의 약 40%가 CM 방식으로 진행됩니다. 예를 들어, 뉴욕의 재개발 프로젝트에서 CM이 핵심 역할을 했습니다.

#### **CM의 미래와 발전 방향**

CM이 건설 산업에서 더욱 빛을 발하려면 다음이 필요합니다:
1. **전문 인력 양성**: CM 자격 제도와 교육 프로그램을 강화해야 합니다.
2. **제도적 지원**: 대형 공공사업에 CM 적용을 확대하고 법적 기반을 마련해야 합니다.
3. **첨단 기술 융합**: BIM, AI, 드론 등을 활용해 CM 효율성을 높여야 합니다.

 

 

 

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건설사업관리(CM; Construction Management)

Ⅰ. 개요

건설사업관리(CM)는 건설 프로젝트의 기획, 설계, 시공, 유지관리 전 과정을 통합 관리하여 공사비 절감, 공기 단축, 품질 향상을 목표로 발주자를 지원하는 전문 서비스이다. 국내에서는 인천국제공항 프로젝트를 계기로 도입되었으며, 대형·복잡한 프로젝트에서 필수적인 관리 기법으로 자리 잡았다.

Ⅱ. CM의 개념 및 특징

CM은 건설산업기본법에 따라 기획, 설계, 시공, 유지관리 등을 체계적으로 수행하는 서비스로 정의된다. 발주자의 대리인 또는 조정자로서 BIM, VE, Fast Track 등의 선진 기술을 활용하며, 프로젝트 최적화를 통해 발주자 이익을 극대화한다.

Ⅲ. 계약 방식

1. 용역형 CM(CM for Fee): 발주자를 대리하여 기획, 설계관리, 시공관리 등을 수행하며 고정 용역비를 받는다. 시공 책임은 없으며, 공공사업에 적합하다.
2. 시공책임형 CM(CM at Risk): 설계 단계에서 관리 업무를 수행하고, 최대 보증가격(GMP)을 설정한 후 시공까지 책임진다. 공사비 절감분을 공유하며, 설계-시공 연계성이 강하다.

Ⅳ. 주요 업무

• 기획 단계: 타당성 조사, 사업비 계획.
• 설계 단계: 설계 검토, VE, 설계변경 최소화.
• 시공 단계: 공정·품질·안전·원가 관리.
• 유지관리 단계: 준공 검토, 하자 보수, 사후 평가.

Ⅴ. 장점 및 한계

장점: 설계 오류 감소, 공사비 상한 설정으로 비용 리스크 최소화, Open Book 방식으로 투명성 확보.
한계: CM 수수료로 인한 초기 비용, 발주자와 CM 간 책임 불명확, 국내 전문 인력 부족.

Ⅵ. 발전 방향

1. CM 전문 인력 양성 및 자격 제도 강화.
2. 대형 공공사업에 CM 적용 확대.
3. BIM, AI 등 첨단 기술 융합.

Ⅶ. 결론

CM은 대형 프로젝트의 성공을 보장하는 핵심 기법으로, 국내 제도 정착과 기술 융합을 통해 글로벌 경쟁력을 강화해야 한다.

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(위의 답안예시는 정말 예시이고 참조할 뿐 개인적인 경험이나 실무시 특징같은 것들이 첨가되어야 훌륭한 답안이 될수 있습니다.)

 

시험문제와 실제 우리가 업무에서 접하는 감리업무는 약간의 차이는 있을수 있겠습니다만 근본적인 목적은 같습니다.
그러기에 시공부터 유지관리까지 전반적인 업무흐름을 충분히 숙지하고 발주자의 전문성을 보완해줄수 있어야 합니다.

더불어 단순히 관리만 잘하는 기술자가 아닌 사업 전반을 주도하는 주체적인 사고방식으로 서술하시는게 좋은 답안이지 않을까 싶네요!