무디스의 미국 신용등급 하락: 상업용 부동산에 미치는 영향과 투자자가 알아야 할 점

안녕하세요 꿈꾸는 돼지입니다. 엇그제  무디스가 2025년 5월 16일 미국의 신용등급을 Aaa에서 Aa1으로 하락시켰습니다. 천조국 미국의 신용등급이 하락이 된다면 세계에 미치는 영향은 어떨까요?

 

신용등급의 하락은 국가부채 증가와 이자 부담 때문인걸로 발표되었습니다. 이로 인해 금리가 상승할 가능성이 있으며, 상업용 부동산 시장에 간접적인 영향을 미칠 수 있는 점을 시사했습니다. 

 

현재 미국의 상업용 부동산은 사무실 부문에서 어려움을 겪고 있지만, 산업용 및 소매 부문은 비교적 안정적입니다. 당장이야 그래보이긴하지만 투자자로서 포트폴리오를 변경해야하는 건 아닌지 알아볼까 합니다.

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신용등급 하락의 의미

신용등급 하락은 무디스가 미국 정부의 채무 상환 능력에 대한 리스크가 증가했다고 판단한 것을 의미합니다.

이는 투자자들이 미국 국채에 더 높은 수익률을 요구하게 되어, 10년 만기 국채 수익률이 4.49%까지 상승하는 등 즉각적인 시장 반응을 초래했습니다(Bloomberg).

이러한 국채 수익률 상승은 모기지, 기업 대출 등 다른 대출의 이자율에도 영향을 미칠 수 있습니다. 결과적으로, 기업과 소비자의 차입 비용이 증가하며 경제 성장에 제동이 걸릴 가능성이 있습니다.

 

무디스는 이 하락의 주요 원인으로 다음을 지목했습니다:

• 부채 증가: 미국의 연방 부채는 36.2조 달러에 달하며, 지난 10년간 지속적으로 증가했습니다.
• 이자 부담: 높은 이자율과 부채 규모로 인해 이자 지급 비용이 급증했습니다.
• 재정 적자: 2025년 회계연도 초반의 재정 적자는 이미 1.05조 달러로, 전년 대비 13% 증가했습니다(CNBC).
• 정책 불확실성: 트럼프 대통령의 2017년 세금 감면 연장 제안은 향후 10년간 4조 달러 이상의 적자를 추가할 수 있습니다(Newsweek).

그러나 미국 경제는 여전히 세계 최대 규모이며, 달러는 글로벌 기축통화로 강력한 위치를 유지하고 있습니다. 무디스는 미국의 경제적 강점(규모, 회복력, 역동성)을 인정하며 전망을 '부정적'에서 '안정적'으로 변경했습니다(BBC).

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상업용 부동산 시장 현황

2025년 미국 상업용 부동산 시장은 전반적으로 회복세를 보이고 있으며, 경제 성장과 소비 지출 증가로 긍정적인 전망을 유지하고 있습니다(CBRE Outlook). 그러나 부문별로 상이한 동향을 보이고 있습니다. 아래는 주요 부문의 현황입니다:

 

부문 현황 전망

산업	전자상거래 성장으로 수요가 강세. 공실률은 오래된 건물에서 높게 유지됨.	임대 활동은 팬데믹 이전 수준으로 안정화될 가능성. 신규 개발은 둔화 가능.
다가구 주거	높은 주택 구매비용과 경제성장으로 임대 수요가 강력. 공실률 감소 예상.	지속적인 수요로 안정적인 성과 예상. 이자율 상승은 구매보다 임대를 선호하게 함.
데이터 센터	AI, 클라우드 컴퓨팅, 디지털 경제로 수요 급증. 장기 임대 구조로 안정적.	높은 수요로 강력한 성장 지속. 이자율 영향 최소화.
사무실	원격 근무와 하이브리드 근무로 공실률 20% 수준. 일부 교외 시장은 안정화 조짐.	높은 공실률과 재융자 어려움으로 가장 큰 도전 예상.
소매	소비 지출 증가로 안정적인 성과. 지역별 편차 존재.	단기적으로 긍정적이나, 이자율 상승으로 소비 지출 감소 가능성.

• 산업: 전자상거래와 물류 수요로 창고 및 산업용 부동산은 여전히 강세입니다. 그러나 공실률은 오래된 건물에서 높게 유지되며, 신규 개발은 이자율 상승으로 둔화될 수 있습니다(JPMorgan).
• 다가구 주거: 높은 주택 가격과 경제 성장으로 가구 형성이 증가하며 임대 수요가 강력합니다. 이는 신용등급 하락으로 인한 이자율 상승이 주택 구매를 더 어렵게 만들면서 더욱 두드러질 수 있습니다(CBRE Outlook).
• 데이터 센터: AI와 디지털 경제의 성장으로 데이터 센터는 2025년 가장 빠르게 성장하는 부문 중 하나입니다. 장기 임대 계약으로 이자율 변동에 덜 민감합니다(CBRE Outlook).
• 사무실: 사무실 부문은 원격 근무 확산으로 공실률이 높으며, 재융자 어려움과 높은 이자율로 추가적인 압박을 받을 가능성이 큽니다(Moody's CRE Outlook).
• 소매: 소비자 신뢰도와 지출 증가로 소매 부동산은 안정적이나, 장기적으로 이자율 상승이 소비 지출을 억제할 수 있습니다(U.S. News).

전반적으로, 상업용 부동산 시장은 2025년에 2.22%의 연평균 성장률(CAGR)로 25.79조 달러 규모에 이를 것으로 예상되며, 2029년에는 28.16조 달러로 성장할 전망입니다(Statista).

 

신용등급 하락이 상업용 부동산에 미치는 영향

무디스의 신용등급 하락은 상업용 부동산 시장에 다음과 같은 방식으로 영향을 미칠 가능성이 있습니다:

1. 차입 비용 증가: 국채 수익률 상승은 상업용 부동산 대출의 이자율을 높입니다. 이는 신규 개발, 재융자, 기존 대출 상환에 더 높은 비용을 초래할 수 있습니다. 특히 사무실 부문은 높은 공실률로 이미 재융자에 어려움을 겪고 있어 추가적인 부담을 받을 가능성이 큽니다(CNN Business).
2. 부문별 차이: 산업, 다가구 주거, 데이터 센터는 강한 수요로 인해 이자율 상승의 영향을 덜 받을 가능성이 높습니다. 반면, 사무실과 일부 소매 부문은 수요 약화와 결합된 높은 차입 비용으로 더 큰 타격을 받을 수 있습니다(World Economic Forum).
3. 투자 심리: 신용등급 하락은 미국 자산에 대한 투자 심리를 약화시킬 수 있으며, 이는 상업용 부동산 투자에도 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 이전 Fitch와 S&P의 하락 조정 후 미국 자산이 반등한 사례를 고려할 때, 시장 반응은 단기적일 가능성도 있습니다(Yahoo Finance).
4. 재융자 어려움: 무디스의 2025년 CRE 전망에 따르면, 안정적이거나 하락하는 이자율은 재융자 기회를 증가시킬 수 있지만, 사무실 부문은 높은 공실률로 인해 재융자율이 낮고 연체율이 높게 유지될 것입니다(Moody's CRE Outlook). 신용등급 하락으로 이자율이 상승하면 이러한 어려움이 가중될 수 있습니다.

그러나 2025년 경제 성장과 소비 지출 증가, 그리고 일부 부문의 강한 수요는 신용등급 하락의 부정적인 영향을 완화할 가능성이 있습니다. 또한, 중앙은행의 금리 인하 가능성과 민간 시장으로의 자본 유입은 상업용 부동산 시장의 회복을 지원할 수 있습니다(World Economic Forum).

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투자자가 알아야 할 점

상업용 부동산 투자자는 신용등급 하락의 영향을 고려하면서도 부문별 기회를 활용할 수 있습니다. 다음은 투자자를 위한 주요 조언입니다:

1. 이자율 모니터링: 국채 수익률과 상업용 부동산 대출 이자율의 변화를 주시하세요. 이자율 상승은 특히 대출 만기가 도래하는 부동산에 영향을 미칠 수 있습니다(Bloomberg).
2. 부문별 강점 활용: 산업(전자상거래), 다가구 주거(임대 수요), 데이터 센터(AI 및 디지털 경제)와 같은 부문은 강한 수요로 인해 안정적입니다. 반면, 사무실 부문은 리스크가 높으므로 신중한 접근이 필요합니다(CBRE Outlook).
3. 포트폴리오 다각화: 다양한 부문에 걸쳐 투자를 분산하여 리스크를 줄이세요. 예를 들어, 데이터 센터와 사무실 부문의 균형을 통해 안정성을 확보할 수 있습니다(Deloitte Insights).
4. 비용 대비책 마련: 높은 차입 비용과 일부 부문의 부동산 가치 하락 가능성에 대비하세요. 특히 사무실 부문의 대출 연체 리스크를 고려해야 합니다(Moody's CRE Outlook).
5. 정책 및 경제 동향 파악: 재정 정책 변화(예: 세금 감면 연장)와 경제 지표(소비 지출, 고용 시장)를 지속적으로 모니터링하여 투자 결정을 조정하세요(Politico).

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  무디스의 미국 신용등급 하락은 정부 부채와 이자 부담 증가에 대한 경고로, 상업용 부동산 시장에 차입 비용 증가와 같은 현상을 가져올 수 있습니다. 높은 공실률로 부동산 유지도 힘든데 이자까지 높으니 미국 부동산 시장에서는 이중고입니다. (우리나라도?!)

 

  그러나 2025년 경제 성장과 산업, 다가구 주거, 데이터 센터 부문의 강한 수요는 이러한 도전을 부분적으로 아직 상쇄할 가능성이 있는 것으로 판단됩니다. 사무실 부문은 가장 큰 리스크를 안고 있지만, 다른 부문은 회복과 성장의 기회가 있는 듯합니다. 매스컴에서 아직 대대적으로 이슈가 안되는 것도 그러한 이유겠지요.

 

  아무래도 제작년부터 미국주식에 관심이 높아지면서 달라 자산에 비중이 많은 투자자들은 이자율, 부문별 동향, 경제 지표가 신경이 많이 쓰입니다. 데이터도 중요하지만 포트폴리오 다각화 관점에서 데이터센터에 대한 관심을 늘여볼 만합니다. AI와 클라우드가 더욱더 성장하는 시대에 어째든 부동산이 필요할테니 말이죠. 더불어 연준의 금리인하에 대한 기대는 더 커질수 밖에 없겠네요.